国资股东超22亿兜底 顺鑫农业终于剥离亏损地产

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21世纪经济报道记者肖夏

挂牌四个月后,顺鑫农业的地产业务终于脱手了。

11月24日晚,顺鑫农业(000860.SZ)公告,11月23日收到北京产权交易所出具的《动态报价结果通知书》,截至动态报价结束,北京顺正资产管理有限责任公司(下称顺正资产)成为全资子公司北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司(下称顺鑫佳宇)100%股权的受让方,成交价格约人民币22.59亿元。 

21世纪经济报道记者注意到,11月23日上午北京产权交易所竞价一栏中顺鑫佳宇的挂牌就已显示成交,在股吧引起了投资者的热烈讨论,有投资者激动地表示“终于利空出尽!”。

不过交易所竞价信息中并未显示成交方,21世纪经济报道记者以投资者身份咨询顺鑫农业时得知,收到交易所报价结果通知书后双方还需要完成产权转让后才会公告。24日晚公告显示,顺鑫农业与顺正资产于当天签署了产权交易合同。正如此前预示的,最终其地产公司股权在多次降价“无人问津”后,由控股股东的关联方出手兜底。 

国资股东超22亿兜底 顺鑫农业终于剥离亏损地产

顺鑫佳宇此前已连续亏损了七年,累计亏损超过27亿元。如今连年拖累业绩的资产终于出清,顺鑫农业有机会真正聚焦牛栏山等白酒主业。不过从已有业绩来看,白酒主业今年仍然面临挑战。

多年亏损的地产业务剥离

24日的公告提到,接手顺鑫佳宇股权的顺正资产是由北京顺义区国资委100%控股,而北京顺义区国资委100%持股的北京顺鑫控股集团正是顺鑫农业的实际控制人,持股超37.5%。

从公告来看,剥离地产业务对顺鑫农业报表虽有影响,但好于预期。公告称,经公司财务部门初步核算,截至《产权交易合同》签署日,本次交易预计产生股权处置损益-2.89亿元(不含交易产生的税、费)。本次交易完成后,公司不再持有顺鑫佳宇股权,顺鑫佳宇不再纳入公司合并报表范围,因此年内顺鑫佳宇出售给公司两栋楼宇资产产生的收益,不再进行合并抵消,预计影响公司本年度报告期损益5.75亿元。上述两项合计影响公司本年度报告期损益2.86亿元,实际影响金额以审计机构年度审计确认后的结果为准。

顺鑫佳宇是顺鑫农业的地产业务子公司,在北京、海南、山东、内蒙古多地有地产项目。顺鑫农业2000年代初开始加码地产业务,2006年对顺鑫佳宇进行了增资。

但从2016年开始,顺鑫佳宇因地产下行销售不振、高额负债带来的财务费用以及存货减值等原因连续报出亏损,2022年亏损超过8.4亿元,七年间累计亏损超过27.6亿元,造成上市公司出现了上市25年来的首次亏损。

顺鑫农业2017年、2021年曾两度尝试出售地产业务,均未能成功。2022年首度报亏后,终于在今年初拿出了剥离方案:先优化地产公司的资产负债表,再挂牌出售这块业务。

顺鑫农业先是在4月出资近20亿元从顺鑫佳宇买下了顺鑫国际商务中心两栋楼,后又在5月以顺鑫佳宇所欠的49.74亿元对顺鑫佳宇进行增资,增资资金全部计入资本公积,以“债转股”的方式修复了其资产负债表。

顺鑫佳宇100%股权转让项目从7月中旬开始在北京产权交易所预披露,从8月18日开始正式挂牌转让,初始价格30.98亿元。

在出让之前,顺鑫佳宇及其子企业开发的重点项目包括顺鑫颐和天�Z一期、二期、顺鑫国际商务中心、顺鑫寰宇中心、包头顺鑫望潮苑、文昌顺鑫富海家园一期、二期、曲阜顺鑫孔子国际商品交易城等,主要资产即为其所开发项目的存量楼盘及项目储备土地。2022年底,顺鑫佳宇还有土地储备面积59.49万平方米。

不过这些资产并没有吸引到买家,转让价格三度下调,到11月最近一轮下调后出让底价约22.59亿元,达到价格下限。按照挂牌前的公告,经过多轮价格调整仍未能征集到意向受让方,顺鑫控股集团或其指定关联方将以不低于22.5亿元的价格参与此次摘牌。

白酒成绝对主力 今年仍面临挑战

地产业务剥离对顺鑫农业是重大利好。

2022年,顺鑫农业收入超过110亿元,其中牛栏山等白酒品牌带来的收入超过81亿元,而顺鑫佳宇营收仅有不到7亿元,但却带来了8个多亿的亏损。

今年上半年,顺鑫农业收入62.1亿元,其中白酒业务收入45.5亿元,占比超过70%。剥离地产业务后,在顺鑫农业收入中,白酒业务的占比有望进一步提升到75%以上甚至接近80%。

(牛栏山是顺鑫农业最主要业务板块,21世纪经济报道记者摄于10月上海酒博会)

顺鑫农业也在公告中表示,此次交易符合公司聚焦主业发展的战略规划,集中精力做强做大主营业务, 增强公司的可持续经营能力和盈利能力,提升公司价值,维护中小股东利益。

然而值得注意的是,去年营收下滑后,今年顺鑫农业的白酒主业仍然面临着下行压力。半年报显示,上半年顺鑫农业的白酒收入同比下滑了约7.3%,其中中档酒、低档酒收入都同比出现了下滑。仅有50元及以上的高档酒同比大涨近六成,不过高档酒在收入中占比仅有12%左右。

与此同时其销售费用还在大幅增长。上半年顺鑫农业白酒业务促消费超过3亿元,同比增长超过146%,销售费用整体同比增长近40%。

今年线下场景恢复对牛栏山的销售应该是利好。不过有研报指出,顺鑫农业的白酒销售仍与地产产业开工率紧密挂钩。今年前10月,全国房屋新开工面积同比下降超过两成。

牛栏山的几大主力产品中,符合新国标的42.3度牛栏山陈酿(金标)上半年销量同比增长96%,52度500毫升的牛栏山陈酿上半年销量同比增长7%, 500毫升/265毫升的42度牛栏山陈酿以及36度的百年牛栏山上半年收入都同比出现了下滑。 

三季报没有分别列出各板块收入,但88亿元的总营收低于去年同期的91亿元。华鑫证券研报认为,三季报业绩不及预期,利润端明显承压。

而合同负债这一指标已经是连续四年下滑。今年三季度末,顺鑫农业的合同负债余额近14.6亿元,比二季度末下降约25%,低于去年同期的近16.5亿元,远低于2021年、2022年同期的近28.3亿元和34.9亿元。

截至11月24日收盘,顺鑫农业股价24.7元,市值183亿元左右,年内股价已经跌去17%。在卸下地产包袱后,如何保持白酒主业的增长,将是顺鑫农业接下来要长期面对的考题。

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